가계약금 1000만원줬는데 5000을 배상하라고? 대법원판례의 진실

안녕하세요

오늘은 부동산거래에서 접할수 있는 주제를 다뤄볼까합니다.

미리 알아두고 예방하면 좋을것 같아서 글을 써보기로 합니다.

 

집을 사고파는 과정에서 ‘가계약금’을 주고받은 적, 한 번쯤 있으시죠?

 

최근 아는 지인이 겪은 일이기도 한데요
요즘 부동산 거래가 활발해지면서 “가계약금만 줬는데 왜 계약금 배액배상을 하라고 하냐”는 분쟁이 정말 많습니다.
특히 최근 한 사례에서는 매수인이 가계약금 1000만원만 걸었는데도 5억짜리 아파트 계약의 배액인5000만원을 물어내라는 주장을 들은 겁니다.
이럴 때 과연 누구 말이 맞을까요? 대법원 판례로 살펴보면 그 진실이 보입니다.

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1. 가계약금과 계약금은 다르다 – 헷갈리면 손해 본다

많은 분들이 ‘가계약금’을 ‘계약금의 일부’라고 생각하지만, 법적으로는 명확히 구분됩니다.
가계약금은 말 그대로 “본계약 전, 우선 매물을 확보하기 위한 의사 표시” 정도에 불과합니다.
이 단계에서는 부동산 거래의 핵심 조건인 매매금액, 잔금일, 인도일, 특약사항 등이 확정되지 않은 경우가 많습니다.
따라서 이 돈은 단순히 ‘거래 의사 확인용’이지, 계약 자체가 성립했다고 보기 어렵죠.
쉽게 말해, 계약금은 계약이 체결된 후 해약금·배액배상 규정이 적용되는 금액이고,
가계약금은 계약이 아직 성립되지 않은 단계에서의 잠정적 금액입니다.
그래서 계약서에 도장 찍기 전이라면, 배액배상은 성립하지 않는 것이 일반적이에요.

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2. “계약선금”이라는 표현, 함정일 수 있다

문제는 계약서나 문자에 ‘가계약금’ 대신 **‘계약선금’**이라는 표현이 들어갔을 때입니다.
이 문구 하나로 분쟁이 뒤집히는 경우가 꽤 많습니다.
예를 들어, 문서에 “계약선금 입금과 동시에 계약체결된 것으로 간주한다”라는 문장이 들어가 있다면,
법적으로는 이미 ‘계약금 일부를 지급했고 계약이 성립된 상태’로 볼 가능성이 커집니다.
대법원은 이런 문구가 있는 경우, 단순 가계약이 아니라 **‘계약 체결의 효력이 발생한 계약금 일부 지급’**으로 해석한 판례들을 다수 제시했습니다.
즉, 가계약이라 생각하고 1000만원만 걸었는데, 문서상 ‘계약선금’으로 기재되어 있으면
계약금의 일부로 간주되어 계약금 배액배상 원칙이 적용될 수 있는 겁니다.
이런 표현 하나 때문에 수천만원이 왔다갔다 하니, 계약 문구는 정말 중요하죠.

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3. 대법원은 이렇게 본다 – 판례로 보는 배액배상 기준

 

대법원은 실제로 여러 차례 이렇게 판시했습니다.
“가계약금 명목이라 하더라도, 그 지급과 동시에 매매계약의 주요 내용이 합의되어 있고,
계약금의 일부로 보기로 한 경우에는 계약이 성립된 것으로 본다.”
즉, **금액의 크기보다 중요한 것은 ‘계약이 성립했는가’**입니다.
계약의 주요 조건이 모두 확정되고 ‘계약선금 입금과 동시에 계약 체결로 본다’는 문구가 있었다면,
그 시점부터는 가계약이 아닌 ‘계약금 일부 지급’으로 판단된다는 뜻입니다.
그래서 매수인이 계약을 일방적으로 해제하면 계약금을 포기해야 하고,
매도인이 해제하면 그 배액을 반환해야 하는 배액배상 원칙이 작동하게 됩니다.
즉, 1000만원을 걸었더라도 ‘계약금 일부’로 인정되면 매도인은 2000만원을 물어줘야 하고,
5000만원 전액이 아니라는 점이 핵심입니다.

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4. “배액배상 5000만원” 주장은 과장이다

결국 “계약금 전체의 배액을 배상하라”는 주장은 대부분 법리 오해에서 비롯됩니다.
가계약금이 1000만원인데 전체 매매금액이5억원이라고 해서,
“계약금은 전체의 10%니까 5000만원의 배액을 줘야 한다”는 주장은 근거가 없습니다.
대법원도 ‘계약금 비율이 미정이고 실제 지급된 금액이 가계약금에 불과하다면,
그 금액을 기준으로 배액배상 의무를 판단한다’고 명확히 했습니다.
즉, 실제 지급한 금액의 두 배가 기준이지, 전체 매매금액의 10%로 확대 적용하지 않습니다.
이 부분을 명확히 알아두면 괜한 협박이나 오해에 휘둘리지 않게 됩니다.

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5. 분쟁을 피하려면, 문구 하나라도 꼼꼼히 보자

결국 이 모든 분쟁의 출발점은 문구 한 줄입니다.
‘가계약금’, ‘계약선금’, ‘계약금 일부’ — 이 세 표현이 비슷해 보여도 법적 의미는 전혀 다릅니다.
따라서 계약 전 문서나 문자 내용을 주고받을 때는 반드시
“본계약 체결 전이므로 단순 가계약금이며, 배액배상 책임이 없다”는 문구를 명시하는 게 안전합니다.
반대로 매도인 입장이라면, “입금과 동시에 계약 체결로 본다”는 문장을 넣으면 계약 효력이 생기죠.
결국 명확한 문구 하나가 수천만원의 차이를 만들 수 있는 셈입니다.

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정리하자면, 가계약금 1000만원을 걸었을 때,
그 돈이 ‘계약금 일부’로 인정되지 않는 한 5000만원을 배상할 이유는 없습니다.
대법원도 “실제 계약 성립 여부”를 중심으로 판단하므로,
감정에 휘둘리기보다 계약 단계별 의미를 정확히 아는 것이 내 돈을 지키는 첫걸음입니다.
오늘 이야기가 비슷한 상황에 놓인 분들께 도움이 되길 바랍니다.
작은 문장 하나가 큰 돈이 되기도, 큰 돈을 막아주기도 하니까요.

 

거래에서 배액배상이 나오는걸 보니 상승장이긴 한가봅니다

좋은하루되세요